高房价的“末日”来了？

今年以来，延续多年的高房价出现松动迹象，万科副总裁的“内部讲话”、国际投行巴克莱的报告更是增强了人们对房价的悲观预期。莫非，中国的高房价终于要“末日来临”了？

要看高房价的终结，先看高房价的缘起

1、投资需求是中国高房价的重要推手

对于个人而言，投资的定义是“转让现在的购买力，以换取将来更大的购买力”，或者说“放弃现在的消费以便将来有能力消费更多”。

买房是投资的主要形式之一。中国的房价之所以能起来，首先是源于城里的人和新移民进城的人有改善居住条件的需求，其次就是投资需求。

投资需求对房价影响多大呢？我们知道7、8年前，市面上就盛传“XX老板买下了北京一个楼盘的整单元”之类的消息，当时因为没有细节可考，我们不能确定这类传闻的真实性，但随着去年诸多“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房爷”的曝光，当初的传闻竟然被证实了。

可以说，很多人购买了超出自身居住需求的房子作为投资。这也就是为何北京等城市的房租相比房价始终非常便宜的原因。此外，不少买房自住的人也同时把买房作为投资，因而促使其更早、更集中财力购房。毫无疑问，投资需求是中国高房价的重要推手。

2、房子是近年当之无愧的最佳投资品

市面上的投资品有多种，为什么大家把投资需求集中于房子呢？一般人可以进行以下四种投资：1、购房。2、理财（包括存款、购买债券、购买余额宝、购买信托等其它理财产品）。3、买股。4、买重金属、艺术品、普洱茶等。

由于第4种相对偏门，这里只计算前3种。在过去几年，一般的银行理财年化收益率约为5%，“高净值人士”的信托理财能达到12%左右。在过去几年，股市“熊途漫漫”，指数几乎一动不动，收益率不提也罢。而购房呢？在诸如北京等城市购房的年化收益率可以达到25%！“买什么都不如买房子”不是虚言。

3、让房子成为最佳投资品的，是通胀

所谓通胀，就是指市面上的货币（钱）太多。当货币增长多而商品增长少的时候，商品价格就会升高。所以通胀时期，占有商品、坐等升值是最好的选择，尤其是那些不能快速增加供应量的商品——这样的商品曾经是肥皂脸盆、现在是房子。

因此过去几年，有钱的人要囤积房子，没钱的人借钱也要囤积房子。这样做顺带把利率（利率决定理财产品的收益率）也拉升了——因为借钱的需求旺盛。而股市呢，“股神”巴菲特在他1977年发表的著名文章《通货膨胀如何欺诈股票投资者》中精辟的分析指出，通胀会损害公司盈利并抬高利率，使股市整体上缺乏投资价值。前述收益率上购房>理财>买股的投资现状就是这样出现的。

能否遏制通胀是房价走势的关键

1、近年的通胀是怎么来的

为什么中国市面上货币会太多呢？第一个原因是，中国央行为了控制人民币兑美元的汇率，在中国市场上用人民币大手买进美元（这就好比水果摊上的苹果在5-9块一斤浮动，但如果有人花高于9元的价格买，有多少要多少，那苹果的价格将被这人控制，同时苹果都会被这人买走）。买进美元，为中国积累了近4万亿美元的外汇储备，相应向中国市场释放了几十万亿人民币。

第二个原因是，市场中的货币有很多存在银行，银行贷出去，然后形成存款，然后再贷出去……，如此循环就会制造充裕的货币流动性。由于中国的政府性质的经济活动非常活跃，大大加剧了银行信贷，也就是制造了货币流动性。

2008年，受世界金融危机影响，中国的房价曾下跌。然而紧接着“四万亿刺激计划”就来了，这个计划说白了就是放松银行信贷，后果是造成严重的通胀。2009年一季度新增人民币贷款就达到了2008年全年水准，之后的事情大家都知道，房价从此又扶摇直上。

2、在目前通胀低头的趋势下，房价也在松动

在2009年的刺激计划造成严重通胀后，央行一直在通过调高存款准备金比率来回收货币，遏制信贷。并在2011年中调高到20%的历史高位，这个水准一直持续到现在。

另一方面，央行也在一直降低购买美元的价格（即让人民币升值），遏制外汇储备增长势头。到今年年初，外汇储备增长已经放缓，相应释放到市场的人民币也在减少。在这双管齐下的作用下，终于通胀开始低头。相应的，我们看到房价也在松动。

收紧信贷和人民币升值抑制了通胀，间接抑制了房价，但是，收紧信贷影响投资、人民币升值影响出口，而投资和出口又是中国GDP增长的驱动力。如果政府把GDP增长放在首位，也就是把所谓“稳增长”放在首位，生怕GDP数据不好看，那么类似2009年那样的“刺激”又会呼之欲出。实际上，目前呼吁“刺激”以及预期“刺激”的声音已经很响了。

好在，目前政府的表态还是“微刺激”，没有放松口风。但是在经济下行压力下，“微刺激”会不会变成又一个“X万亿计划”，还未可知。

“房主移民，降价急售”的启示

前面说到，央行通过提高存准比率、降低购汇价格，达到了回收人民币、减少人民币投放的效果。那么步子能不能迈得再大些，比如央行干脆不要再购汇（反正中国的外汇储备已经太多，除了买美国国债外都没什么出路），而是在中国国内出售外汇。同时，放开中国人在国际消费投资的渠道。

倘若如此，那么“房姐”们不用再提着钱箱去买下北京的一座楼了，可以买美元（让央行回收人民币），然后去美国、澳洲、欧洲……买房。

这不是异想天开。君不见，现在房产中介网站上遍布“房主移民，降价急售”的标题，有钱人可以去国外居住，减少对国内住房的需求；同时把他们在国内囤积的房子释放出来。这一出一进，人们买房不就更容易了吗？即便没那么多人可以移民，也总可以投资国外房产吧？不用都来抢中国土地上的房子了。